캘리포니아에서 렌트로 살고 있다면 2026 캘리포니아 렌터 새 법과 최근 변경된 세입자 보호 규정을 알아두는 것이 좋습니다.
특히 2026년부터는 새로 체결하거나 갱신·연장하는 일부 렌탈 계약에서 냉장고와 스토브 제공 기준이 강화됐고, Security Deposit을 디지털 방식으로 돌려받는 규정도 새롭게 시행됐습니다.
이사하거나 새로운 Lease를 준비하고 있다면 아래 5가지는 꼭 확인해보세요.
1. 2026년부터 냉장고와 스토브가 기본 기준에 포함
2026년 1월 1일부터 새로 체결하거나 amend 또는 extend되는 주거용 Rental Agreement에는 원칙적으로 정상 작동하는 **스토브(Stove)와 냉장고(Refrigerator)**가 주거 적합성 기준에 포함됩니다.
스토브는 안전하게 요리할 수 있어야 하고, 냉장고는 음식을 안전하게 보관할 수 있는 상태여야 합니다.
리콜 대상이 된 제품의 경우 집주인이 리콜 사실을 통보받은 후 일정 요건에 따라 30일 이내 수리 또는 교체해야 합니다.
다만 Permanent Supportive Housing, 일부 SRO·Residential Hotel, 공용 주방을 제공하는 시설 등에는 예외가 있을 수 있습니다.
세입자가 자신의 냉장고를 사용하기 원하는 경우에도 일정 조건을 충족하고 집주인과 합의하면 가능합니다. 집주인이 **“본인 냉장고를 가져와야만 렌트할 수 있다”**고 조건을 붙이는 것은 허용되지 않습니다.
2. Security Deposit은 대부분 월세 1개월까지
캘리포니아에서는 대부분의 주거용 렌탈에서 집주인이 요구할 수 있는 Security Deposit이 월 렌트 1개월분까지로 제한됩니다.
예를 들어 월 렌트가 $2,500이라면 일반적인 경우 Security Deposit은 최대 $2,500입니다.
Pet Deposit, Cleaning Fee, Key Fee 등 다른 이름을 붙이더라도 보증금 성격의 금액은 Security Deposit 규정에 포함될 수 있습니다.
다만 소규모 landlord에 대한 예외가 있습니다. 자연인 또는 구성원 전원이 자연인인 LLC가 소유하고, 일정 주택·유닛 수 요건을 충족하는 경우에는 최대 2개월치 rent까지 받을 수 있습니다.
따라서 “캘리포니아에서는 무조건 한 달치만 받을 수 있다”고 단정하기보다는 집주인이 예외 대상인지도 확인해야 합니다.
3. 2026년부터 보증금도 디지털로 돌려받을 수 있어요
2026년 1월 1일부터 중요한 변화가 하나 더 있습니다.
세입자가 Security Deposit과 rent payment를 전자적인 방법으로 지불했다면, 원칙적으로 집주인도 남은 Security Deposit을 디지털 방식으로 반환해야 합니다.
예를 들어 전자 은행이체, Zelle 또는 온라인 Property Management Portal 등을 이용한 경우가 포함될 수 있습니다.
다만 세입자와 집주인이 서면으로 다른 반환 방법에 합의할 수도 있습니다.
즉, 퇴거 후 보증금 수표가 우편으로 오기만을 기다려야 하는 경우가 줄어들 수 있습니다.
4. 퇴거할 때 집 상태 사진도 중요해졌어요
Security Deposit 분쟁에서 가장 흔한 문제 중 하나가
“이 손상이 내가 만든 것인가?”
입니다.
최근 California 법은 집주인의 사진 기록 의무를 강화했습니다.
2025년 4월부터 집주인이 Security Deposit에서 수리나 청소 비용을 공제하려는 경우, 퇴거 후 수리·청소하기 전 상태를 사진으로 기록해야 하는 규정이 시행됐습니다.
또한 2025년 7월 1일 이후 시작된 tenancy의 경우 집주인이 입주 직전 또는 입주 시점의 주택 상태를 사진으로 기록해야 합니다.
세입자도 입주 첫날과 퇴거 직전에 벽, 바닥, 가전제품, 욕실, 주방 등을 사진이나 영상으로 남겨두는 것이 좋습니다.
나중에 Security Deposit 공제 문제가 생겼을 때 중요한 자료가 될 수 있습니다.
5. Security Deposit은 보통 퇴거 후 21일 이내
세입자가 퇴거한 뒤 집주인은 원칙적으로 21일 이내에 남은 Security Deposit을 반환해야 합니다.
보증금에서 금액을 공제했다면 허용되는 사유에 해당해야 하며, 필요한 경우 공제 내역을 설명하는 Itemized Statement도 제공해야 합니다.
대표적으로 인정될 수 있는 항목은:
- 미납 Rent
- 세입자가 발생시킨 정상적인 마모를 넘어선 Damage
- 입주 당시 수준으로 되돌리기 위해 필요한 Cleaning
- Rental Agreement에서 허용된 집주인 소유 물품의 복구·교체
등입니다.
반대로 Normal Wear and Tear, 즉 정상적인 생활 과정에서 발생한 자연스러운 마모를 단순히 세입자에게 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
이사 전 이것만은 체크하세요
새로운 렌탈에 입주한다면 다음을 확인해두는 것이 좋습니다.
입주할 때
- Lease와 Security Deposit 영수증 보관
- 집 전체 사진·영상 촬영
- 기존 Damage 기록
- 냉장고와 Stove 정상 작동 확인
퇴거할 때
- Pre-move-out inspection 요청 여부 확인
- 집 상태 다시 촬영
- 열쇠 반환 기록 보관
- Security Deposit 반환 내역 확인
- 퇴거 후 21일이 지나도록 반환되지 않는다면 집주인에게 확인
California DRE는 세입자와 집주인을 위한 2026 Landlord/Tenant Guide를 무료로 제공하고 있으므로 구체적인 상황은 공식 가이드에서도 확인할 수 있습니다.
California DRE 2026 Landlord/Tenant Guide
California Attorney General – Tenant Rights
함께 보면 좋은 정보
2026년 California에서는 Security Deposit뿐 아니라 렌트 인상에도 법적인 한도가 있습니다.
지역에 따라 허용되는 최대 인상률이 다르고 Local Rent Control이 별도로 적용될 수도 있으므로, 렌트비 인상 통보를 받았다면 아래 글도 함께 확인해보세요.
👉 캘리포니아 렌트 인상 한도 2026 | 얼마까지 올릴 수 있을까?
마무리
2026 캘리포니아 렌터 새 법에서 특히 기억해둘 변화는 냉장고·스토브 기준과 Security Deposit의 디지털 반환입니다.
여기에 기존에 시행된 보증금 한도, 사진 기록, 21일 반환 규정까지 알아두면 입주부터 퇴거까지 불필요한 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
특히 이사를 앞두고 있다면 Lease에 서명하기 전에 비용과 제공되는 가전제품을 확인하고, 입주 첫날 집 상태를 사진으로 남겨두세요.
이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 상황에 대한 법률 자문이 아닙니다.